2016年8月，34岁张嵩通过中介公司，以首付加银行贷款的方式，花费175万元，购买了77岁王老太名下一套位于北京房山的房屋。不料入住快两年后，张嵩却被王老太的儿子鲁阳起诉，鲁阳称母亲患有精神疾病30余年，属于限制行为能力人。2019年6月，法院终审判决张嵩和王老太签订的购房合同无效。合同被判无效后，涉案房屋如何腾退与过户？贷款谁来偿还？购房人的损失是多少？双方当事人针对这些问题再次对簿公堂。
记者近日从房山法院获悉了这起案件的最终判决结果。法官提醒，监护人对行为能力欠缺的老年人的行为、财产疏于监护，易引发法律风险。
购房入住两年 被原房主儿子起诉
“我母亲患精神疾病30多年，一直靠药物维持，是限制民事行为能力人，卖房这事，作为监护人的我并不知情，也不在场，请求法院确认房屋买卖合同无效。”2018年7月，王老太的儿子鲁阳一纸诉状将购房人张嵩推到了房山法院的被告席。
法庭上，鲁阳提交了一份由北京安定医院于2015年作出的《精神疾病鉴定司法意见书》，鉴定书上的结论显示：王老太患有精神分裂症，属于限制民事行为能力人。
不仅有此意见书，鲁阳还向法庭提交了2015年12月朝阳法院作出的一份判决书，法院判决“宣告王老太为限制民事行为能力人”。
鲁阳还特别提到，他是最近才得知母亲将房屋出售，并办理了相关过户手续，“但母亲至今未能说出房款是否给清等相关事实。”
面对原告的这些说法与证据，张嵩还是难以置信，当时与自己签订购房合同的老人是一名精神分裂症患者。
“签订合同时，有中介公司、王老太及其外甥郭佳夫妻，在此后长达三个月的交易过程中，我们和王老太的交流有四五次，她商议价格、签字画押都正常，丝毫没看出精神异常，一个精神病人是不可能顺利完成这么复杂的交易流程的。”张嵩称，由此推定，在房产交易过程中，王老太的行为与其精神状态是相适应的，是合法有效的民事行为，而且房产交易的价格正常，没有明显低于市场价格，自己属于善意取得。
“没有任何人告知我王老太有精神疾病，她也没说自己还有个儿子。”张嵩在法庭上质疑，“在当初买卖房屋过程中，鲁阳一次都没有出现过，他是合格监护人吗？据我所知，鲁阳一直没有与母亲共同生活，其母亲都是由其外甥郭佳照顾。2018年郭佳去世后，鲁阳因为房价上涨才恶意提起诉讼。”
未得到法定代理人追认 购房合同无效
房山法院在审理期间还发现了两个事实。一是2015年12月，朝阳法院审理“宣告王老太为限制民事行为能力人”一案中，王老太的外甥郭佳参与了全部审理过程。二是王老太与郭佳夫妻共同居住在涉案房屋，且王老太售房，郭佳全程陪同。
法律规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
法院审理认为，首先，王老太在房屋交易期间属于限制民事行为能力人，且处分房屋的行为属于重大事务，已经超出她的民事行为能力范围；其次，因王老太无配偶，父母也已去世，仅有独子鲁阳，故鲁阳是王老太的监护人，也是王老太的法定代理人；第三，虽然外甥郭佳陪同王老太一起卖房，但郭佳并非是对王老太依法具有监护资格的人，且郭佳应明知王老太为限制民事行为能力人。
综上，房山法院一审判决涉案合同无效。张嵩不服上诉，2019年6月，法院二审维持原判，驳回上诉。
简单的说，就是2016年，一单身老太在侄儿的陪同下，通过中介，卖了自己的住房，房款不知去向，当时房价没太高，买家首付几十万。2018年，老人侄儿去世，2019年，老人的独生子找到买家，打官司，以母亲患有精神病是限制民事行为能力人为由，认为交易无效，要买家退房，此时，房价已经涨了很多，但是经过法院审判，认定合同无效，买家应退房。
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